Неожиданные тенденции в недвижимости
Хотя макроэкономический прогноз остается неопределенным, уровень собственности на жилье продолжает расти, особенно среди семей с доходами ниже среднего уровня.
Общий рост общей доли владения жильем можно объяснить сильным ростом доли собственности на жилье среди семей с доходом ниже медианного уровня, которая резко возросла с 2016 года с 48,0% до 53,4%.
Американская экономика замедляется под воздействием повышенных процентных ставок, что оказывает давление на секторы, зависящие от процентных ставок, такие как жилищное строительство. Однако потребители США остаются устойчивыми, и экономика в целом сумела выдержать несколько неблагоприятных ситуаций за последний полтора года, избежав рецессии до сих пор. В то время как активность на рынке жилья замедлилась, благоприятные демографические условия, связанные с большим числом потенциальных первокупателей жилья, укрепили рынок и привели к некоторым неожиданным тенденциям в собственности на жилье.
Последние события в американской экономике
Агентство экономического анализа США пересмотрело рост валового внутреннего продукта (ВВП) вверх на 0,2 процентных пункта до годовой ставки 1,3% в первом квартале 2023 года. Несмотря на то, что это третий квартал подряд с положительным ростом ВВП, темп замедляется из-за продолжающегося торможения в жилищных фиксированных инвестициях. Вместе со второй оценкой ВВП поступает первая оценка валового внутреннего дохода (ВВД), который снизился на 2,3% в первом квартале 2023 года.
В теории ВВП и ВВД должны быть идентичными, поскольку оба являются оценками совокупного выпуска. ВВП измеряет расходы, а ВВД измеряет доход; как правило, совокупные расходы всегда равны доходу. Однако исследования показали, что оценка ВВД может быть более предиктивной для будущего роста выпуска, чем ВВП, и модель GDPplus Федерального резервного банка Филадельфии объединяет как ВВП, так и ВВД для получения композитной оценки. На 25 мая 2023 года модель GDPplus оценивает рост выпуска в -1,4% и -1,2% для 4-го квартала 2022 года и 1-го квартала 2023 года соответственно. Если оценка GDPplus верна, то американская экономика начала сокращаться; однако, поскольку занятость остается стабильной, это означает, что производительность должна снижаться.
Отрицательная корреляция между производительностью и денежной политикой изучается во многих недавних академических работах, см., например, Jordà и др. (2020) и Meier и др. (2022).2 Снижение производительности было связано с денежным ограничением в периоды высокой инфляции в 1970-х и начале 1980-х годов в США, и отрицательный рост выпуска на один час предшествовал каждой рецессии в этот период. Рост выпуска на один час в США был отрицательным с первого квартала 2022 года.
Несмотря на возможное сокращение активности, указанное ВВД, рынок труда остается устойчивым. Уровень безработицы в мае вырос на 0,3 процентных пункта до 3,7%, что является наибольшим месячным ростом с начала пандемии COVID-19. Однако увеличение числа открытых вакансий привело к увеличению соотношения числа открытых вакансий к числу безработных до 1,79 в апреле 2023 года с 1,67 в предыдущем месяце. Несмотря на рост уровня безработицы, отраженного в опросе домохозяйств, опрос предприятий сообщил о росте числа занятых в секторе экономики, не связанном с сельским хозяйством, на 339 000 человек в мае. Кроме того, средний почасовой заработок вырос на 0,3% за месяц и на 4,3% по сравнению с прошлым годом и составил 33,44 доллара в час.
Инфляция продолжает замедляться с пика в сентябре 2022 года, но остается высокой в апреле на уровне 4,7% по сравнению с прошлым годом по базовому индексу цен на личное потребление, исключая продукты питания и энергию, по данным Агентства экономического анализа США. Годовой темп роста цен на услуги, исключая жилье, продолжает колебаться в диапазоне от 4,3% до 5,2% с апреля 2021 года и на данный.
Недавние события на рынке жилья в США.
Согласно Национальной ассоциации риэлторов, продажи существующих домов в апреле сократились на 3,4% до сезонно скорректированной годовой ставки в размере 4,28 миллиона, тогда как отдельное совместное сообщение Бюро переписи населения и Министерства жилищного и городского развития США приятно удивило и сообщило, что продажи новых домов выросли на 4,1% в апреле. В течение первых четырех месяцев года сезонно скорректированная годовая ставка продаж существующих домов составляла в среднем 4,3 миллиона, что соответствует снижению на 14% по сравнению с продажами в прошлом году, когда их было 5 миллионов.
Тем временем, продажи новых домов составляли в среднем сезонно скорректированную годовую ставку в 655 000, что означает увеличение на 2% по сравнению с прошлым годом. Одновременное снижение продаж существующих домов и увеличение продаж новых домов изменило структуру рынка продаж домов в пользу продаж новых домов. Исключая временный скачок, связанный с началом пандемии COVID-19, продажи новых домов на апрель 2023 года составляют самую большую долю от общего объема продаж домов с 2008 года.
По текущей темпу продаж, имеется запас на 2,9 месяца существующих домов, и согласно данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), в апреле существующие дома находились на рынке всего 22 дня. С другой стороны, согласно данным Бюро переписи населения США, у новых домов имеется запас на 7,6 месяцев.
В целом, общее количество односемейных домов, доступных для продажи, остается низким - 1,3 миллиона единиц, что на 8,1% превышает их исторический минимум, достигнутый в феврале 2022 года. Более того, поскольку количество доступных для продажи существующих домов сокращается, в то время как доступных новых домов относительно больше, доля активного инвентаря новых домов приближается к отметке в 30%.
Расхождение между рынками новых и существующих домов указывает на значительный эффект фиксации ставки: владельцы домов с более низкими процентными ставками по ипотеке имеют меньшую склонность выставлять свои дома на продажу и переезжать из-за текущих повышенных ставок, что приводит потенциальных покупателей на рынок новых домов. Эта динамика согласуется с тенденциями, подчеркнутыми на рисунках 2 и 3. Хотя продажи и предложение отстают, есть признаки того, что рынок жилья начинает оживать.
Национальная ассоциация строителей (NAHB) сообщила, что индекс настроений строителей вырос до значения 50 в мае, что указывает на сбалансированные условия строительства даже при трудных условиях кредитования. Повышение настроений в основном связано с текущими условиями продаж и ожиданиями продаж на 6 месяцев, которые оба стали положительными в мае. Строительство односемейных домов по данным, сезонно скорректированным, увеличилось на 1,6%, а разрешения на строительство таких домов - на 3,1% в апреле по данным Бюро переписи населения США.
Цены на жилье продолжают укрепляться в краткосрочной перспективе. Согласно индексу цен на дома только по покупкам, составленному Федеральным агентством по жилищным кредитам (FHFA), цены на дома выросли на 0,6% с февраля по март 2023 года. Однако национальные показатели не равномерно отражают все регионы, поскольку существует значительная региональная неоднородность, с ежемесячными изменениями цен на дома в диапазоне от +1,5% в регионе Восточной Северной Центральной до -1,3% в регионе Горная.
Недавние события на американском ипотечном рынке.
После двух месяцев находжения в узком диапазоне между 6,28% и 6,43% с середины марта по середину мая, ставки по ипотеке, измеряемые по недельному среднему показателю ставки на 30-летнюю фиксированную ипотеку в нашем еженедельном отчете по первичному ипотечному рынку, в последние недели снова начали подниматься. В неделе с 1 июня ставки достигли 6,79%, что является самым высоким показателем с ноября прошлого года.
Согласно нашим оценкам, представленным в график ниже, объемы ипотечных кредитов, выданных в первом квартале 2023 года, составили всего 344 миллиарда долларов, что является самой низкой квартальной суммой с второго квартала 2014 года. Высокие ипотечные ставки снижают активность по подаче заявок на ипотеку. Покупка жилой недвижимости снизилась на 6,9% в последнюю неделю мая, а заявки на рефинансирование снизились на 11% после сезонной корректировки. Из-за сезонности на рынке жилья объемы ипотечных кредитов, скорее всего, увеличатся во втором квартале, но объемы выдачи ипотеки в 2023 году практически наверняка будут ниже уровней 2022 года.
С укреплением рынка труда и восстановлением умеренного роста цен на жилье, общая кредитоспособность ипотечного рынка сильная, особенно по сравнению с другими видами кредита. Согласно данным Transunion, доля ипотечных кредитов с просрочкой более 60 дней снизилась на 0,01 процентного пункта с первого квартала 2021 года по первый квартал 2023 года, тогда как для автокредитов она увеличилась на 0,36 процентного пункта, для банковских карт – на 0,80 процентного пункта, а для необеспеченных личных займов – на 1,1 процентного пункта за тот же период.
Согласно Transunion, просроченность по автокредитам для субпраймовых заемщиков второго квартала 2022 года за девять месяцев увеличилась на 3,16 процентных пункта по сравнению с вторым кварталом 2019 года, в то время как для праймовых заемщиков она увеличилась всего на 0,97 процентных пункта за тот же период. В целом, кредитная дисциплина остается высокой для заемщиков с более высоким кредитным качеством, но это происходит в условиях уровня безработицы ниже 4%. Если прогноз на рынке труда ухудшится, исполнение ипотечных кредитов может ослабеть, и уровни просроченности начнут распространяться на заемщиков с более высоким кредитным качеством.
Прогноз
Прогноз макроэкономической ситуации, а следовательно, и будущего жилищного и ипотечного рынков, остаётся неопределённым. Макроэкономические показатели, такие как ВВД и инфляция, указывают на замедление экономики, которое может перейти в рецессию при существенном неблагоприятном событии.
Однако, наша базовая точка зрения не включает в себя рецессию, а скорее предполагает замедление роста и умеренное увеличение безработицы как наиболее вероятный сценарий. При определении этой базовой точки зрения риски взвешиваются в сторону негативного сценария.
Общая экономика, процентные ставки, инфляция
Американская экономика, которая в основном зависит от потребительских расходов, замедлится, когда у потребителей закончатся запасы сбережений. Однако ее влияние на экономику будет ограничено, если не сопровождается значительным отрицательным экономическим шоком. За последний год и полтора экономика выдержала неблагоприятные шоки (война, банковские неудачи) и избежала попадания в рецессию.
Одной из причин устойчивости экономики является устойчивость американских потребителей, у которых все еще есть значительные сбережения, на которые можно полагаться и которые могут поддержать экономику, несмотря на снижение занятости. В рамках нашего базового сценария уровень безработицы постепенно незначительно повышается, достаточно для замедления экономики, но не для вызова полномасштабной рецессии.
В этом сценарии мы ожидаем замедления инфляции, но она останется выше целевого уровня Федеральной резервной системы в 2%, а ставки по ипотечным кредитам в основном будут двигаться в сторону бокового тренда, вероятно, оставаясь выше 6% до конца года.
Продажа жилых недвижимостей
Наш прогноз для жилищного рынка, особенно для продажи жилой недвижимости, остается сдержанным из-за сложностей, вызванных повышением процентных ставок по ипотеке и замедлением экономики. Однако не все тенденции на рынке жилья неблагоприятны.
Несмотря на значительные проблемы с доступностью, потенциальные первокупатели продолжают появляться на рынке и способствуют увеличению показателей собственности.
Цены на жилье
Хотя цены на жилье остаются положительными в большинстве рынков, все еще рано полностью отделить сигнал от шума, и вероятно, занятость будет ослабевать, поэтому мы сохраняем осторожный прогноз по ценам.
Наш официальный корпоративный прогноз предполагает снижение цен на жилье на 2,9% за двенадцать месяцев до первого квартала следующего года и дополнительное снижение на 1,3% в последующие двенадцать месяцев.
Выдача ипотечных кредитов
Рынок рефинансирования останется заторможенным в этом году в связи с ожидаемым движением ставок по ипотеке. Что касается приобретения жилья, мы ожидаем, что объем ипотечных кредитов останется на прежнем уровне в этом году.
Объем кредитов на приобретение жилья начнет укрепляться в конце этого года по мере стабилизации продаж жилья и продолжит умеренный рост в 2024 году.